Що повинно насторожити при покупці квартири

Далеко не всі квартири, виставлені на продаж, варто купувати. Портали, на яких розміщуються подібні оголошення, не займаються перевіркою об’єктів. Саме тому на сайтах часом зустрічаються качки – уявна реклама квартир і кімнат, основна мета якої – отримання контакту покупця для подальшого перепродажу в ріелторські бази. Але зараз не про це. Які саме квартири на продажу не варто не тільки купувати, але і просто дивитися, а яку нерухомість Купувати можна, але максимально обережно?

Підозріло дешеве житло

Ціноутворення при продажу нерухомості залежить від ряду критеріїв:

• локація;
• інфраструктура;
• транспортної доступності до центру та інших районів міста;
• якості будинку і матеріалу, з якого зроблено будівлю;
• внутрішньої обробки.

Тобто занадто красива квартира в монолітному або цегляному будинку, розташована в пристойному районі або навіть в центрі, не може коштувати дешево. Сильний демпінг свідчить про якісь приховані проблеми:

• неправильно оформлених документах;
• спадщині в анамнезі та наявності претензій з боку третіх осіб на об’єкт, при цьому про них покупцеві сказано не буде;
• наявності відмовників по приватизації;
• недієздатності або умовної дієздатності у одного з господарів нерухомості (таку угоду в подальшому можна визнати незаконною);
• передбанкротному стані власника квартири;
• відсутності виділення дитячих часток при використанні материнського капіталу і т. д.

Далі про кожну з цих проблем буде присвячений окремий підрозділ, але занадто низька ціна на нерухомість – це завжди проблеми. У ріелторів є навіть приказка: немає такого недоліку у квартири, який не можна було б виправити ціною.

І тут покупець повинен усвідомлювати всі ризики, а тільки потім приймати рішення про угоду. Не всі проблеми з квартирою є фатальними. Асоціальних відмовників приватизації можна виписати по суду, документи переоформити, а на угоду з недієздатним громадянином запросити лікаря для медичного огляду, але до цього потрібно бути готовим.

Плюс занадто дешеве житло можуть пропонувати шахраї. Якщо вони знають, що справжній власник знаходиться у в’язниці, за кордоном або на тривалому лікуванні, то їм не складе труднощів підробити правовстановлюючі документи на квартиру і паспорт власника, а після продати від його особи житлоплощу. Часто в цій зв’язці бере участь і сам господар об’єкта, який чудесним чином з’являється після проведення угоди. Тобто навіть невеликий демпінг-це привід задуматися про доцільність покупки.

Старий фонд

Квартири в старому фонді вимагають ремонту, якщо навіть їх нинішні власники виконали в приміщенні красиву обробку. Це пов’язано з поганими комунікаціями і трухою в стінах. Тобто людина, купуючи нерухомість в старому будинку, повинен розуміти, що йому доведеться витрачати гроші на капітальний ремонт квартири в подальшому.

Будинки старого фонду, поставлені в чергу на знесення, йдуть особняком. Часом квартири в таких будівлях купуються в надії в подальшому отримати житло в новобудові, але далеко не завжди такий план спрацьовує. Власники, які продають квартири в будинках під знесення, не хочуть сильно демпінгувати, оскільки розуміють, що в подальшому можуть отримати більше. Також плани міської адміністрації можуть змінитися, і замість знесення будівлі вона запропонує його реставрацію.

Також забудовники часто зводять нові будинки з урахуванням мінімальної житлової норми на людину, що дорівнює приблизно 12 кв.м. тобто на переселенців виділяється якийсь один під’їзд новобудови, в якому всі квартири не більше 40-45 кв. м., якщо мова йде про двушки. Ніякої доплати на пільгових умовах не буде. Девелопери самі прагнуть до максимальної вигоди, а їм нецікаво віддавати великі площі за собівартістю.

Тому зараз купувати квартири в старому фонді, сподіваючись отримати потім більш дорогу нерухомість, не варто. Та й вартість ремонту при знесенні будівлі не відшкодовується. Якщо дозволяє бюджет, краще купувати найбільш нове житло з того, що представлено зараз.

Житло поруч з ЛЕП

За будівельними нормами зведення житлових будинків на території, де проведені високовольтні лінії, заборонено. Але багато старих будівель стоять неподалік від ЛЕП. Це слід враховувати при виборі квартири. Подивитися смуги відведення високовольтних проводів можна в офіційних проектних документах по району.

Наявність автомагістралей

Якщо квартира в хорошому районі і добротному будинку, розташована на проспекті або будь-якому шосе, виставлена в рекламу з дисконтом, то перед переглядом об’єкта потрібно поцікавитися, Куди виходять вікна. У більшості випадків житло з вікнами на галасливі вулиці коштує дешевше аналогічної нерухомості, але з вікнами в тихий двір. Ця проблема вирішувана, адже можна встановити якісні склопакети і кондиціонер, але потрібно розуміти, що вікна вже не відкрити навіть влітку. Висока загазованість і шум від автомобілів будуть давати про себе знати.

Також жити в будинку, який стоїть на автомагістралі далеко від парків і скверів, незручно тим, хто звик до ранкових або вечірніх пробіжок. Бігати по тротуару поруч з постійним потоком машин небезпечно для здоров’я. Це ж саме відноситься до молодих сімей з маленькими дітьми. Гуляти з коляскою уздовж шосе незручно і шкідливо.

Фенольні будинки

Фенольні будинки – це довгі дев’ятиповерхівки сірого кольору серії П-49, які були побудовані на початку 1970-х років. При їх будівництві застосовувався небезпечний фенол. Ці серії вважалися експериментальними. Надалі фенольні сполуки в утеплювальну Вату не додавалися. Такі будинки є в багатьох великих містах Росії. У Москві багато з них знесені. Квартири в таких будівлях зі зрозумілих причин дешевше, але краще туди не селитися.

Дивні документи на квартиру

Юридична чистота історії квартири-це найголовніше, що необхідно перевірити при покупці нерухомості. Якщо в анамнезі об’єкта присутні дивні угоди з відчуження майна і незаконно виписані люди, то від його покупки потрібно утриматися. Також має насторожити велика кількість угод з продажу цієї квартири за короткий проміжок часу. Таким способом шахраї часто замітають сліди.

При покупці подібної квартири не слід покладатися тільки на адвоката або юриста. Краще заручитися підтримкою кого-небудь з правоохоронних органів. Поліцейському легше пробити власників житла.

Недавня спадщина

Квартира, передана у спадок, сама по собі не є проблемною. Жив чоловік, написав заповіт на кого-небудь з родичів, помер, а потім новий власник вступив в права і став там спокійно проживати. У спадок насторожити повинні наступні моменти:

• заповіт, написаний за кілька днів або тижнів до смерті спадкодавця на третіх осіб (такий документ можуть оскаржити родичі);
• швидкий продаж нерухомості після отримання спадщини (можливо, що новий власник намагається швидше позбутися спірного об’єкта, поки про свої права не заявили треті особи;
• самі документи спадкоємців викликають настороженість і т. д.

Ну і ще тонкий момент з області фантастики: спадкодавець помер при дивних обставинах, справа так і залишилося нерозкритим. Справа в тому, що за законом людина не може успадковувати майно того, кого вбив. Звичайно, це схоже на сюжет детективного роману, але при операціях з нерухомістю краще перестрахуватися.

Відмовники з приватизації

Людина, яка оформила відмову при приватизації, має право проживати в цій квартирі. Зазвичай таку відмову оформляють ті, хто вже приватизував нерухомість, або ті, хто сподівається отримати від держави велику квартиру за кількістю прописаних мешканців.

Купувати житло з відмовником можна тільки в тому випадку, якщо у клієнта є можливість виселити його звідти по суду. Зазвичай для цих цілей доводиться факт проживання відмовника в іншому місці. Це процес трудомісткий, але він коштує того ДИСКОНТУ, який може запропонувати продавець об’єкта. Якщо ж відмовник проживає в квартирі і не йде на контакт, від угоди краще відмовитися.

Недієздатність

Якщо людина недієздатний, то всі угоди від його імені проводить опікун з дозволу Ооіп. Якщо людина офіційно не визнаний недієздатним, але його захворювання (як правила, психічного характеру) припускають наявність додаткових експертиз, то купувати його квартиру небезпечно.

Ментальні розлади видно при спілкуванні. Якщо поведінка продавця і його супроводжуючих бентежить, покупець має право поцікавитися характером хвороби. Звичайно, є поняття лікарської таємниці, але покупець квартири має право запросити лікаря на угоду. Цей медичний огляд буде додатковим доказом правомірності купівлі-продажу. Тобто продавець потім не зможе сказати, що не усвідомлював своїх дій. Якщо ж власник житла раптово відмовиться від присутності лікаря при підписанні ДКП, краще відмовитися від купівлі-продажу.

Також медичний огляд може стати в нагоді в разі укладення угоди з літніми людьми. Чим старше продавець, тим вище ризик оскарження купівлі-продажу. Лікар буде зайвим свідком правомірності оформлення договору.

Банкрутство продавця

Все майно банкрута, відчужено за останні 3 роки, може бути передано в загальну майнову масу для передачі кредиторам. Тобто покупець після визнання угоди купівлі-продажу нелегітимною також стає одним з кредиторів банкрута. Отримати гроші від боржника він зможе тільки на загальних підставах. При перевірці на банкрутство слід перевіряти не тільки самого власника житла, але і його дружину (чоловіка). Дізнатися ПІБ можна, просто запитавши при перегляді.

Дитячі частки

Згідно із законом при використанні материнського капіталу потрібно виділити дитячі частки в житловому приміщенні. При оформленні ДКП мати зазвичай пише нотаріальне зобов’язання про те, що їй це відомо, частки дітям будуть виділені. Але ПФР це не перевіряє, тому багато сімей «забувають» про зобов’язання, а потім продають нерухомість.

У разі перевірки з боку органів опіки або Пенсійного фонду, а також появі претензій у самих дітей, угода може бути визнана незаконною. Тобто нерухомість знову перейде у власність Продавця, а покупцеві повинні бути повернуті гроші. Але насправді чекати цих грошей надалі можна дуже довго.

Якщо у продавця двоє або більше дітей, потрібно попросити його взяти в ПФР документи про те, скільки грошей використано з його материнського капіталу. Якщо кошти знаходяться в цілості й схоронності, то можна спокійно купувати це житло або перевіряти його на інші проблеми. Якщо ж маткапітал був витрачений, то потрібно перевірити той факт, що ці гроші не були витрачені на продавану нерухомість.

Укладення

Купівля квартири-серйозний процес, який вимагає максимальної концентрації уваги. У цій угоді потрібно перевіряти абсолютно всі аспекти майбутнього житла, щоб потім залишитися задоволеним придбанням.