Огляд нерухомості США і етапи її придбання

Придбання нерухомості за кордоном-це поширене явище в сучасному світі, схильному до активної економічної глобалізації. Купують житло в інших країнах з різних причин, але в основному – для власного проживання (постійно або під час відпочинку) і для бізнесу (здача в оренду), також поширена покупка різних інфраструктурних об’єктів і підприємств. І країни для цього вибираються не навмання, а тільки ті, в яких такі покупки захищені законом і немає ризику втратити нерухомість тільки тому, що комусь захотілося провчити іноземця. Правда, є країни, де процес покупки не становить складності, а є такі, в яких придбати нерухомість дуже складно. Однією з країн, яка знаходиться десь посередині між двома цими категоріями, є Сполучені Штати Америки.

Придбання нерухомості в США відрізняється своїми особливостями. За статистикою в цій країні найбільш популярними містами для покупки нерухомості серед вітчизняних інвесторів вважаються такі міста: Нью-Йорк, Лос-Анджелес (Каліфорнія) і Майямі (Флорида).

Нью-Йорк

Почнемо з Нью-Йорка. У цьому місті найчастіше купують будівлі та інші об’єкти бізнесмени і підприємці, готові викласти за бажане майно пристойні гроші. Часто вони купують нерухомість в найпопулярнішому районі міста – на Манхеттені. Саме тут розміщуються офіси багатьох всесвітньо відомих компаній, популярні ресторани і безліч спокусливих бутиків. Головним прагненням купувати нерухомість саме в Нью-Йорку вважаються інвестиції, так як на будівлі житлового та офісного призначення тут постійно дуже великий попит. Якщо ж потрібен більш спокійний спосіб життя, то підійде інший район міста – Статен-Айленд. Більш того тут, проживає російське населення, і кількість його становить за різними оцінками від 15 до 50 тисяч чоловік.

Головними об’єктами нерухомості Нью-Йорка серед основного числа інвесторів середньої руки сьогодні є так звані браунтстоуни. Це такі будинки, які побудовані з природного каменю пісковика, вони не нові, більшість з них зведені в XIX – початку ХХ ст.також не варто забувати про таунхауси – це більш нові цегляні будинки висотою до 5 поверхів, кожен поверх такого будинку представляє окрему квартиру і, як правило – окремий вхід з вулиці. Найчастіше таунхауси продаються цілком десь за 10-20 мільйонів доларів, але зате потім квартири в них можна продавати окремо і виручити набагато більшу суму, ніж була заплачена.

Каліфорнія

Тепер перейдемо до Каліфорнії. У 2007-му році, якраз перед початком чергової світової кризи, ціна на нерухомість у великих містах цього штату різко подешевшала, і, до речі, не сильно піднялася і сьогодні. Черговий удар по цінах в Лос-Анджелесі і Каліфорнії завдав 2015 рік, коли США почали вводити санкції проти Росії, і потік російських інвесторів в американську нерухомість різко, і навіть катастрофічно скоротився. Але це не означає, що нерухомість в Каліфорнії така ж «катастрофічно» дешева – ціни на будинки і квартири навіть великих містах в середній ціновій категорії починаються від 500 тисяч доларів і досягають декількох мільйонів. У Каліфорнії найдорожче житло знаходиться в Лос – Анджелесі-другому за величиною місті США, і Сан – Франциско-найстарішому мегаполісі на всьому західному узбережжі. Що стосується нерухомості в елітному районі Південної Каліфорнії-Беверлі Хіллз, – то тут ціни починаються з мільйона.

Флорида

Що стосується Флориди, то тут обстановка дещо інша. За статистикою, Флорида вважається першим містом Америці, де житло купують не місцеві, найчастіше це приїжджі бізнесмени або туристи. Це місто-мрія будь-якої людини, яка любить відпочивати на найкращих у всій Західній півкулі пляжах або просто відмінно провести час. Тут є все для цього-упорядковані за вищими мірками піщані пляжі, що простягнулися на багато миль, природні заповідники і навіть парки розваг. Квартири тут коштують від 300 тисяч доларів за самі «бюджетні» варіанти, і набагато вище – за повноцінні апартаменти для багатіїв. Ціна на котеджі у Флориді в околицях Майамі починається з півтора мільйонів, але якщо в наявності не дуже багато грошей, то це не біда. Дешевше можна знайти нерухомість в інших районах цього штату. До них відносяться Палм-Бей і Орландо Вест, також дуже привабливий для інвестицій Палм-Біч і деякі інші мальовничі туристичні містечка.

Інші регіони

Що стосується інших регіонів Америки, які не є явними курортами, призначеними для пляжного відпочинку, то найчастіше в них купують об’єкти нерухомості підприємці, які збираються непогано на цьому заробити. У Лас-Вегасі, наприклад, можна купити казино. У нерухомості Х’юстона найбільше зацікавлені люди, що спеціалізуються на нафтовій і газовій промисловості. У Чикаго частіше прагнуть» осісти ” банкіри, а в Денвер їдуть винахідники і фахівці-електронники.

Гірськолижні курорти США

Недалеко від міста Огден (штат Юта) розташований дуже популярний гірськолижний курорт під назвою Сноубейсін. На цьому курорті проходили Олімпійські ігри в 2002 році. Ціни на будинки в цій зоні починаються від 200 тисяч доларів. Що щодо оренди, то тут є можливість орендувати котедж вартістю 250-800 доларів за ніч. Також подібні курорти є в околицях озера Тахо. Щоб зняти там котедж на ніч, доведеться викласти 300-800 доларів. Скелясті гори-ідеальне місце для хайкінгу, рафтингу та велосипедного спорту. Тут же оренда шале обійдеться з 5-13 тисячі доларів за ніч. Відповідно висока ціна на ці будинки, якщо справа стосується їх покупки.

На кордоні США і Канади розташований район Великих Озер, де дуже багато розкішних отлів, готелів і котеджів. Будинки в цьому районі коштують близько 300-400 тисяч доларів, а оренда – 500-600 доларів за ніч.

Кроки з придбання нерухомості в США

Тепер поговоримо про важливі факти, які потрібно обов’язково врахувати при покупці нерухомості в США. Розглянемо їх більш детально.Для того щоб придбати в США нерухомість, слід зробити кілька кроків, головні пункти яких треба знати обов’язково.

Крок 1. Наявність банківського рахунку в США

Для покупки нерухомості в США перш за все потрібно відкрити особистий або корпоративний (в залежності від цілей придбання нерухомості) банківський рахунок. Якщо покупка нерухомості відбувається через кредит, то цей пункт потрібно обов’язково реалізувати. Якщо ж оплата буде відбуватися готівкою, то в кредиті немає особливої необхідності.

Крок 2. Підготовка початкової пропозиції про покупку

Як тільки об’єкт нерухомості буде обраний, потрібно дати команду ріелтору, щоб він приготував пропозицію на покупку. Це такий документ, який складається всіма ріелторами штату, в ньому вказані всі умови, які потрібні для укладення угоди. Якщо ж оплата буде проведена через кредит, то ще буде потрібен документ про підтвердження позики. У разі якщо Покупець бажає розплатитися своїми особистими коштами, то знадобиться інший документ. Цей документ має свідчити про наявність даних коштів та законність їх походження.

Крок 3. Підписання договору

Якщо Продавець приймає пропозицію, то в присутності ріелтора відбувається підписання контракту під назвою Contract to Purchase Real Estate. У ньому вказуються всі основні пункти: сума угоди, її умови, депозит, терміни проведення оціночної інспекції, яка буде перевіряти об’єкт.

Також при проведенні угоди обов’язковим її учасником повинні бути титульна і ескорт компанії. Саме вони проводять дану угоду з юридичної точки зору, а саме – контроль всієї угоди і перевірка справжності всіх документів.

У разі якщо одна зі сторін не виконує своїх зобов’язань, є ймовірність того, що угода може бути розірвана. Причинами цього можуть послужити такі дії:

• покупець не вніс свій депозит у визначений термін;
• продавець не може у встановлений термін звільнити об’єкт;
• продавець не дає можливості для проведення інспекційних робіт або фінального огляду;
• продавець не виконує визначену договором роботу над об’єктом.

Депозит при розірванні початкового договору в будь-якому випадку повертається власнику.

Крок 4. Проведення інспекції незалежним експертом

Цей крок бажано зробити якомога швидше, так як він покаже покупцеві плюси і мінуси обраного об’єкта. Це його основне завдання. Після отримання звіту покупець може відмовитися від угоди, або домовитися з продавцем про знижку. Також проводиться перевірка комунікацій, сантехніки та електрики. Рекомендується зробити ще перевірку на наявність комах і радону.

Крок 5. Юридична перевірка

Така перевірка відбувається після того, як обидві сторони підписали контракт про угоду. Суть її полягає в отриманні впевненості в тому, що у продавця немає невиконаних зобов’язань по іпотеці. Також ця перевірка остаточно доводить можливість продажу того чи іншого об’єкта нерухомості. Вартість такої перевірки вноситься в загальні витрати по закінченню угоди.

Крок 6. Реєстрація нового власника

Після того, як кошти надійшли на рахунок титульної компанії або адвоката Продавця, Покупець вважається власником купленого об’єкта. Він отримує документ, який показує, що є власником даної нерухомості. Ця реєстрація займає від 6 до 10 тижнів.

Крок 7. Оплата угоди

Це останній крок, основну суму покупець перераховує при отриманні документа власності. Тоді ж і оплачуються інші витрати, а також виплачуються всі передбачені законодавством податки. Всі грошові кошти слід переводити на рахунок адвоката продавця або в ескорт компанію.

На закінчення слід додати, що в США навіть при придбанні дешевої нерухомості необхідна участь хорошого адвоката. Не слід думати, що якщо США – країна з високим рівнем життя, то в ній не вистачає недобросовісних продавців або запеклих шахраїв, що спеціалізуються на нерухомості.